Авант-ПАРТНЕР РЕЙТИНГ № 2 от 30.05.2014

Мало поводов для покупок

Весной 2014 года на рынке слияний и приобретений кузбасских активов наступило заметное затишье. За небольшим исключением инвестиционных покупок, в горнодобывающем регионе постоянно имеющих место (это приобретения лицензий на недра и различных земельных участков), почти ничего заметного не покупалось. Исключением оставался только сектор коммерческой недвижимости, включая землю.

Продаваться активы, конечно, продавались, но желающих не находилось. Дело дошло до невиданных ранее в Кузбассе закрытий и ликвидации современных недавно построенных угольных производств и до добровольного досрочного отказа от прав на недра. А ведь эти активы в угольной отрасли в рыночную эпоху ценились в регионе всегда. Поэтому даже банкротства не всегда приводили к закрытию добывающих предприятий – их имущество приобретали новые собственники, которые переоформляли лицензии на недра и продолжали добычу угля. Так долгие годы работали шахты Прокопьевска, Киселевска, Белова. Некоторые из них проходили процедуру банкротства по несколько раз, но с рынка не исчезали. Однако, очевидно, что нынешний конъюнктурный кризис на угольном рынке поставил некоторые предприятия абсолютно в безвыходное экономическое положение. И их собственникам ничего не остается, как отказываться от лицензий на недра и закрывать убыточные активы (см. ниже случай с шахтами «Романовская-1» и «Владимирская» кемеровской группы «Кокс»). В итоге, остаётся девелоперам и ритейлерам проявлять на рынке поглощений и приобретений хоть какую-то активность. Именно на них и пришлись основные сделки весны 2014 года в Кузбассе.

Под торговлю и развлечения

В торговой отрасли и в связанном с ней секторе коммерческой недвижимости в даже самые сложные времена покупатели присутствовали всегда. Конечно, они тоже ориентируются на конъюнктуру, на развитие розницы и показатели покупательского спроса, но как раз с ними в экономике Кемеровской области пока нет таких проблем как в угольной отрасли. Так за первый квартал 2014 года розничный товарооборот, хотя и сократился на 4% к уровню первого квартала прошлого года, это снижение пришлось в основном на январь-февраль, когда оно составляло 6-6,5%, в то время как в марте показатели пошли в рост. Кроме того, товарооборот в прошлом году вырос на 2,4%, рост был также в 2012 году и ранее. Для сравнения в период предыдущего реального кризиса в 2009 году розница упала на 22%, и в последующие годы с их темпами роста в 1-4% так и не вернулась к уровню 2008 года, едва подошла к планке в 90% от докризисного пика.

Всё это означает, что у отрасли есть и резервы и перспективы роста, есть чем и как насыщать рынок, доставлять товар покупателю, и добавлять к этому развлечения и питание. Поэтому вряд ли можно посчитать случайным тот факт, что весной 2014 года наконец-то сдвинулись с мертвой точки два кемеровских долгостроя: появились планы запуска построенного ещё в 2009 году торгово-развлекательного комплекса (ТРК) «Гранд Сити» (см. Запуск через пятилетку)
на улице Тухачевского и перспективы застройки крупного земельного участка на пересечении улицы Терешковой и проспекта Октябрьского.

В апреле стало известно крупнейшая в России розничная сеть «Магнит» из Краснодара не только планирует открыть первые 10 магазинов в Кемеровской области в первом полугодии 2014 года, но и приобрела крупный земельный участок в 4 га в областном центре. О планах открытия первых магазинов отдел корпоративных коммуникаций сети сообщил всем СМИ, указав, что первый торговый объект сети откроется уже весной текущего года, но не указав его место и формат. В отделе не прокомментировали сведения о покупке «Магнитом» крупного земельного участка в Кемерове площадью 4 га на пересечении пр. Октябрьский и улицы Терешковой. Зато о сделке сообщил источник в одной из риэлторских компаний Кемерова. А ещё один источник, знакомый с предложением продавца, указал, что за цену просили 500 млн рублей.

Возможно, её начнет «Магнит». На его сайте указано, что в составе сети числятся три филиала в Кемеровской области (в Кемерове, Новокузнецке и Междуреченске), и что она заинтересована в приобретении под строительство магазинов в формате «гипермаркет» земельных участков площадью 0,7-5 га с расположением «на проездной улице» и приближенных «к жилому микрорайону с многоэтажными домами». Кроме того, сеть никогда не входит в регионы через приобретение местных сетей, только через покупку и/или аренду земли и недвижимости.

Ещё один крупный игрок, но уже из девелоперского сектора, зашёл в Кемерово из Москвы через получение контроля над давно простаивавшим ТРК «Гранд-Сити». В конце апреля стало известно, что у комплекса сменился собственник, а сам объект готовится к запуску силами московской компании Base Property Group. Её сотрудник сообщил, что BPG выступает в качестве брокера «Гранд-Сити» и имеет отношение к собственности на комплекс, но пока рано говорить об очертаниях нового торгового объекта и сроках его пуска. По данным представители компании, переговоры с арендаторами пока не завершены, конкретные договоры не заключены, и ясность в этом вопросе ожидается в июне. Тем не менее, в планах BPG пригласить в «Гранд-Сити» крупные федеральные и международные торговые сети, «еще не представленные в Кемерове и обеспечить жителям города достойное предложение товаров и услуг по качеству и ассортименту». «С учётом расположения (ТРК построен на выезде из города за пределами жилых районов) это не будет торговый центр класса «премиум» – отметил представитель московской компании. В то же время планируется запустить предусмотренный проектом ТРК кинотеатр типа «мультиплекс» из семи залов, что должно стать сильной стороной «Гранд Сити» на рынке, поскольку в Кемерове «мультиплексов» пока нет.

Строительство «Гранд Сити» в Кемерове кредитовал «Райффайзенбанк», которому и досталась построенная в начале 2009 года недвижимость, когда инициаторы проекта оказались не в состоянии рассчитываться по кредитам. В марте 2010 года «Райффайзенбанк» уступил требования к ООО «Гранд Сити Кемерово» на общую сумму 36 млн долларов и обращение их на недвижимость новосибирскому ООО «Р1». В ноябре 2011 года ООО «Гранд Сити Кемерово», уже без каких-либо активов, подало заявление о своем банкротстве, которое было завершено в мае 2012 года. В апреле 2014 года учредители ООО «Р1» сменились, но по их составу нельзя проследить связь с Base Property Group.

Из других сделок в этой сфере можно также отметить покупку здания бывшего кожвендиспансера в Кемерове. На приватизационном аукционе по продаже здания как областного имущества его приобрело ООО «Футбольный клуб «Кемерово». Второй участник аукциона, ООО «Панорама», свою цену не предлагал. Торги, которые проводил фонд имущества Кемеровской области (Кузбассфонд), проходили 18 марта. Как сообщил директор фонда Вадим Бельков, победителю здание досталось по начальной цене в 17,5 млн рублей. ООО «ФК «Кемерово» контролируется кемеровским предпринимателем Константином Яковлевым, владельцем розничной «Аква-груп». Двухэтажное здание по улице Ульяны Громовой 6 в Кемерове имеет два этажа, общую площадь 977,5 кв. метров и располагается на участке в 2,1 тыс. кв. метров (участок входит в проданный лот). По данным источника из «Аква-груп» в здании планируется разместить торговый объект.

Большой площадке – большая цена

Возможно, на этом рынке Кузбасса будет заключена крупнейшая в новейшей истории сделка с объектом недвижимости середине апреля Кузбассфонд выставил на торги крупнейший в истории приватизации Кузбасса объект недвижимости, и едва ли не самый дорогой по начальной цене приватизируемый актив. Это – участок бывшего училища связи, выставленный на аукцион 17 июня с начальной ценой в 580 млн рублей.

Выставленная на продажу недвижимость долгое время была в составе комплекса Кемеровского высшего военного училища связи (с 1998 года филиал санкт-петербургского военного университета связи). После 2009 года, когда филиал был закрыт, часть федерального имущества было передано в собственность Кемеровской области, а затем выставлена на продажу. По оценке Вадима Белькова, такой крупный участок с недвижимостью сложно продать сразу, ведь он является не только крупнейшим в истории приватизации недвижимости в регионе, но и одним из крупнейшим в общем, и заинтересовать он может в первую очередь крупные компании федерального масштаба.

До этого лишь две приватизационные продажи в Кузбассе (100% акций ОАО «Кузнецкая молочная компания» в Новокузнецке и линии электропередач Темиртау – Кондома в Таштагольском районе) принесли в казну 600 млн рублей и более. А в сфере недвижимости крупнейшей приватизационной сделкой была продажа в ноябре 2005 года спортивного комплекса «Октябрьский» площадью 18 тыс. кв. метров на участке в 55 тыс. кв. метров. За 330 млн рублей его купила красноярская компания «Алпи» и перестроила в торговый центр «Лапландия».

Центр здоровья «Энергетик» нашёл «Перспективу»

В конце апреля стало известно, что дважды неудачно продававшийся кемеровский центр здоровья «Энергетик» с третьей попытки был продан кемеровскому ООО «Перспектива». В ОАО «Кузбассэнерго», которое продавало центр, уверяют, что за покупателем стоит холдинг «Сибирский деловой союз» (СДС). Сумма продажи – не менее 200 млн рублей.

По данным отдела по связям с общественностью кузбасского филиала ООО «Сибирская генерирующая компания (СГК, в ее состав входит «Кузбассэнерго»), сделка по продаже 100-процентного пакета ЗАО «Медико-санитарная часть «Центр здоровья «Энергетик» (135,3 тыс. акций номиналом 1 тыс. рублей каждая) была заключена 28 апреля, покупателем выступило кемеровское ООО «Перспектива». Других деталей в отделе не сообщили, также как и стоимость продажи, поскольку сделка оформлялась в Москве. Однако, известно, что ранее совет директоров «Кузбассэнерго» установил, что цена продажи центра не может быть меньше 200 млн рублей.

Первый раз «Центр здоровья «Энергетик» был выставлен на аукцион 12 февраля текущего года с начальной ценой 200 млн рублей, но торги были признаны несостоявшимися из-за неправильно составленных заявок. Повторный аукцион был назначен на 19 марта со стартовой ценой уже 230 млн рублей. На этот раз на него не пришло ни одной заявки. Необходимость продажи была обоснована СГК тем, что «деятельность предприятия является абсолютно непрофильной для «Сибирской генерирующей компании». Обязательным условием для покупателей была установлено сохранение медицинского профиля учреждения.

Источник в «Кузбассэнерго» указал, что приобретение «Энергетика» осуществило ЗАО «Холдинговая компания «Сибирский деловой союз» (СДС), и сделка обусловлена тем, что до 80% обслуживаемых в центре были работниками предприятий СДС.

В «Сибирском деловом союзе» уже есть медицинские подразделения – поликлиника в Березовском (ООО «Поликлиника №4»), ООО «Губернский центр охраны здоровья металлургов» в Гурьевске (бывшая поликлиника ОАО «Гурьевский металлургический завод»), санаторий «Танай» в Промышленновском районе.

А шахты не продаются

В начале мая было признано банкротом кемеровское ООО «Горняк» (шахта «Романовская-1»), одно из угольных предприятий кемеровской группы «Кокс». Построенное семь лет назад предприятие в конце прошлого года было выставлено на торги, но покупателя не нашло. В итоге, собственник решил ликвидировать ООО, шахту закрыть, досрочно сдать лицензию на недра государству. Это первый случай закрытия шахты, построенной в современную эпоху, но очевидно, не последний. А досрочная сдача лицензий на недра в связи с убыточностью шахт и их закрытием приобрела в этом году практически «массовый» характер.

Решение о добровольной ликвидации в феврале нынешнего года принял единственный учредитель «Горняка», кемеровское ООО «Кокс-Майнинг», горнодобывающее подразделение группы «Кокс». Решение было вызвано тем, что еще в 2012 году «Горняк» стал убыточным предприятием, в последующем его деятельность осуществлялась на средства учредителя и заемные деньги ОАО «Кокс». Именно они и выступают основными кредиторами ООО. Всего обязательств у должника набралось 1,53 млрд рублей, в то время как активы оценены всего в 980 млн руб., поэтому общество обратилось в суд за банкротством. Как сообщил на заседании суда представитель «Горняка» Максим Безносов, от лицензии на недра предприятие отказалось, направив заявление в Федеральное агентство по недропользованию России. Ведомство издало соответствующий приказ о досрочном прекращении права пользования недрами 7 апреля 2014 года. Впрочем, из-за убытков шахта прекратила добычу раньше отзыва лицензии.

В конце апреля в «Вестнике государственной регистрации» появилось сообщение об аналогичной ликвидации еще одного угольного предприятия группы «Кокс», ЗАО «Сибирские ресурсы», больше известное как шахта «Владимирская». Решение об этом единственный акционер предприятия (это ООО «Кокс-Майнинг») принял 14 апреля. «Владимирская» была построена «Коксом» в 2003 году, став первой шахтой группы.

В октябре прошлого года ООО «Управляющая компания «Промышленно-металлургический холдинг» (ПМХ, управляет активами группы «Кокс») объявило о намерении продать три из семи угольных активов группы, в том числе, 100% акций дочернего общества ЗАО «Сибирские ресурсы» (шахта «Владимирская»), 100% долей в ООО «Горняк» (шахта «Романовская -1») и в ООО «Шахта «Бирюлинская» (проектируемое предприятие).

Однако, сделки так и не были заключены, никто этими активами не заинтересовался, хотя, есть данные, что их предлагали за 1 рубль. Именно поэтому группа решила ликвидировать предприятия. Примечательно, что 15 апреля по поводу остановки «Владимирской» заместитель губернатора Кузбасса по угольной промышленности и энергетике Андрей Гаммершмидт сообщил, что она не закрывается полностью, «как некоторые другие устаревшие и убыточные шахты Кузбасса, а консервируется». Поскольку «Владимирская» временно остановлена по решению собственника и одновременно предлагается на продажу.

Случаев закрытия недавно построенных шахт в Кузбассе пока не было, за исключением тех, когда заканчивались запасы угля, как это было, к примеру, с шахтой в составе ЗАО «Салек» компании «СДС-Уголь». А вот досрочных отказов от лицензий, по данным отдела геологии и лицензирования Роснедр по Кемеровской области, уже несколько (см. таблицу). И явно будут ещё.