|
![]() |
|
об изданииархив номеров еженедельникарекламаподпискаобратная связьчитатели о насфотогалереяАвант-ПЕРСОНАДоброе дело | ![]() |
Новости компаний[6 февраля] В «СУЭК-Кузбасс» разработали устройство для демонтажа секции механизированной крепи
Издательская группа «Авант»
Областной экономический еженедельник «Авант-ПАРТНЕР» |
Областной экономический еженедельник «Авант-ПАРТНЕР» № 7 от 27.07.2023
В большинстве случаев перед покупкой недвижимости покупатели прибегают к услугам риелторов, иногда обращаются к знакомым юристам. Однако даже после этого остаётся ощущение, что покупаешь кота в мешке и рискуешь потерять и недвижимость, и деньги.
Чтобы помочь читателям «Авант-ПАРТНЕРа» чувствовать себя более уверенно при покупке недвижимости, мы обратились к нашим постоянным экспертам – адвокатам Коллегии адвокатов «Юрпроект» – Дмитрию Малинину и Дарье Третьяковой – и попросили поделиться, как они проводят проверку юридических рисков для сделок с недвижимостью. Кто должен проверять риски «Во-первых, риелтор продавца ничего вам не должен – поделился Дмитрий Малинин. – Во-вторых, у риелтора и юриста – разные задачи. Если упрощённо, то даже если у покупателя есть свой агент по недвижимости, то он, прежде всего, заинтересован в том, чтобы сделка состоялась, а юрист при обнаружении малейших рисков – чтобы отговорить от сделки. Хотя есть немало риелторов, которые при первых же сомнениях привлекают профильных юристов, чтобы те подтвердили или опровергли опасения. И есть юристы, которые не только выявляют риски, но и дают рекомендации, как риски минимизировать или вовсе их избежать, и тем самым помогают закрыть сделку на максимально безопасных условиях. Мы [в «Юрпроекте»] стараемся работать именно так. Наши юристы проверяли чистоту сделки перед покупкой самых разных объектов: от жилых домов до заводов». Как говорят юристы, для каждого вида объекта, типа продавца и способа покупки существуют свои правила проверки. Но, безусловно, есть общие рекомендации, которые надо выполнить перед покупкой любой недвижимости. Какие это рекомендации, читайте ниже. Вся работа по проверке рисков делится на 3 этапа: 1 – проверка рисков, исходящих от самого объекта, 2 – проверка рисков, исходящих от продавца, 3 – проверка рисков, связанных с выбранным способом приобретения объекта. Этап 1 – проверка объекта покупки 1. Проверка технических рисков. Перед тем, как начинать изучать документы и выявлять юридические проблемы объекта, мы первым делом даём заказчикам контакты наших субподрядчиков – кадастровых инженеров и строительно-технических экспертов. Кадастровые инженеры по земле могут сразу выявить наличие технических ошибок и других проблем, связанных с земельным участком. Например, наложение фактических или юридических границ земельных участков или расположение постройки в недопустимой близости к границам участка с точки зрения градостроительных и противопожарных требований. Для этого инженер должен вынести координаты на местности. Результаты осмотра оформляются заключением кадастрового инженера. ![]() ![]() ![]() Соответственно, если какие-либо недостатки были выявлены, то это повод поставить вопрос об отказе от сделки, пока продавец не устранит их, или об уменьшении цены покупаемого объекта. Условия о том, что цена снижается с учётом недостатков, важно отразить как для продавца, так и для покупателя: продавец исключит тем самым угрозу того, что через некоторое время после сделки покупатель предъявит ему требования о снижении цены, а покупатель страхует себя на случай банкротства продавца и предъявления кредиторами иска об оспаривании сделки из-за заниженной цены. 2. Проверка юридических рисков покупки объекта ![]() Все ограничения и обременения (аренда, ипотека, сервитуты, аресты и пр.) должны быть отражены в выписке из ЕГРН. В отношении того, что мы увидели в выписке, важно сделать правильные юридические выводы и дать рекомендации, например: ![]() ![]() С учётом типа / статуса продавца также важно учитывать дополнительные ограничения для сделки: ![]() ![]() ![]() Например, был случай, когда продавец, зарегистрировал в ЕГРН монолитную бетонную плиту как недвижимость («спортивную площадку»), покупатель купил её, право собственности покупателя прошло регистрацию в Росреестре. В итоге арендодатель земельного участка (госорган) добился через суд того, запись о праве собственности покупателя была аннулирована. ![]() Недавно нашему доверителю предлагалось купить 1/12 долю в праве на земельный участок, на котором находится неузаконенная постройка, и самостоятельно решать вопросы с её узакониванием. С учётом того, что это головная боль, осложненная наличием множества других дольщиков, с которыми надо складываться на расходы по легализации, – такой объект должен стоить сильно ниже рыночной стоимости аналогичных объектов с оформленными надлежащим образом документами. ![]() Все действующие судебные споры в отношении приобретаемой недвижимости – о признании на него права третьим лицом, о разделе, об обязании привести в соответствие с какими-либо требованиями – могут отражаться в выписке из ЕГРН. Но если никто не просил суд наложить арест или внести сведения о судебном споре, то в выписке этой информации не будет. Для этого надо изучать сайты судов по месту нахождения объекта недвижимости. ![]() По выписке из ЕГРН о переходах прав надо проверить, не было ли в цепочке предыдущих собственников быстрых перепродаж (когда объект находился в собственности одного лица менее полугода), а также по какой цене продавец купил эту недвижимость и как оплатил её (если ниже «рынка» либо нет никаких доказательств оплаты, то это – мина замедленного действия). ![]() Покупатель, как правило, приобретает имущество, которое желает использовать в определённых целях. Задача юриста – проверить, что оно в данных целях может быть использовано с учётом: градостроительных ограничений, требований земельного и иного законодательства. Если для приведения объекта в соответствие с целями использования покупателя могут потребоваться определённые действия (выкупить землю у муниципалитета, изменить категорию или вид использования земельного участка), то наша задача отразить сроки их выполнения и вероятность положительного результата. Если не заниматься анализом информации, связанной с данным риском, то препятствие в дальнейшем может быть либо неустранимым, либо устранимым, но с несоразмерными затратами по времени и стоимости. Продолжение и новые чек-листы в следующем номере «Авант-ПАРТНЕРа». Если ситуация в вашем бизнесе связана с землей, недвижимостью, строительством, то вы можете обратиться в коллегию адвокатов «Юрпроект» за предварительным анализом вопроса и первичной бесплатной консультацией. Адвокаты и юристы коллегии практикуют в этой сфере более 15 лет.
|
Деловые новости[7 февраля] Мусоросортировочный комплекс мощностью 350 тыс. тонн и стоимостью 4 млрд рублей запустят в Кузбассе в этом году Рынки/отраслиПоиск по сайту |
![]() |
|
© Бизнес-портал Кузбасса
Все права защищены
|
Идея проекта, информация об авторах
|
| Разработка сайта ‛ Студия Михаила Христосенко |