|
|
Бизнес-портал КузбассаНовости, обзоры, рынки, аналитика,
|
|
|
|
|
| об изданииархив номеров еженедельникарекламаподпискаобратная связьчитатели о насфотогалереяАвант-ПЕРСОНАДоброе дело |  |
Новости компаний[9 апреля] Производственно-транспортное управление СУЭК-Кузбасс достигло высоких показателей использования тяжеловесных поездов Издательская группа «Авант»
Областной экономический еженедельник «Авант-ПАРТНЕР» |
Областной экономический еженедельник «Авант-ПАРТНЕР» № 3 от 17.03.2026
/%D1%83%D0%BA.jpg) В последние годы сфера управления многоквартирными домами переживает заметную трансформацию: жилищно-эксплуатационные конторы заменили управляющие компании, в основном частные. Сегодня в регионе лицензии на управление жилыми домами имеют 356 компаний, из них 293 фактически обслуживают жилой фонд, в том числе около 80 – в Кемерове. Обязанности управляющих компаний закреплены в постановлении правительства России, принятым в апреле 2013 года. Им утверждён минимальный перечень услуг и работ по содержанию общего имущества. При этом по решению собственников этот перечень может быть расширен дополнительными услугами, особенно в жилых комплексах бизнес-класса. Это открывает для управляющих компаний возможности для более широкого взаимодействия с подрядными организациями. Другой тенденцией этого рынка стало появление большого числа управляющих компаний, связанных с определёнными застройщиками. Задачи и обязанности Основная функция управляющей компании заключается в обеспечении бесперебойной эксплуатации многоквартирного дома и содержания общего имущества. В практическом смысле это широкий спектр задач: от технического обслуживания инженерных систем до организации уборки и благоустройства территории. Стоимость этих услуг, по словам начальника Государственной жилищной инспекции Кузбасса Ирины Гайденко (см. интервью: «Ирина Гайденко: «При отсутствии решения собственников размер платы устанавливается органом местного самоуправления», определяется на общем собрании собственников помещений, которое проводится в порядке, установленном статьями 45-48 Жилищного кодекса РФ. Если же собственники не приняли такое решение, размер платы за содержание жилого помещения устанавливается органом местного самоуправления согласно статье 156 Жилищного кодекса РФ. Отметим, что единый тариф устанавливается для всего дома, включая коммерческие объекты в нём. Часто к задачам УК относят ремонт здания, однако здесь есть очень чёткое разграничение. В зону ответственности управляющих компаний входит текущий ремонт, включающий устранение мелких неисправностей, подкраску стен в подъезде и прочее. Периодичность работ определяется договором управления и утверждённым перечнем работ. При этом действующие нормы (Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утверждённые Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170) предусматривают проведение текущего ремонта подъездов в среднем раз в 3-5 лет – в зависимости от состояния здания, степени его износа и решения собственников. Капитальный же ремонт, например, замена лифтов, ремонт кровли, фасада, фундамента, замена инженерных сетей – это зона ответственности регионального оператора капитального ремонта либо владельца спецсчёта дома, которым может быть и УК, но только по решению общего собрания собственников. Для выполнения работ по обслуживанию дома организации обязаны иметь лицензию, которая предоставляется на основании поданного в орган государственного жилищного надзора заявления в форме электронного документа через федеральную государственную информационную систему «Единый портал государственных и муниципальных услуг (функций)». «Если организация соответствует лицензионным требованиям, то основания для отказа в предоставлении лицензии отсутствуют. При этом в настоящее время не предъявляются требования к персоналу и материально-техническому обеспечению управляющих организаций», – поясняют в пресс-службе государственной жилищной инспекции Кузбасса. По данным инспекции, в регионе 356 компаний имеют лицензии на управление многоквартирными домами, из них 293 компании имеют в управлении дома, в частности в Кемерове – 80. Муниципальные управляющие компании осуществляют временное управление домами в Анжеро-Судженске, в Новокузнецке и Прокопьевске, и в Тисульском муниципальном округе. В партнёрстве с застройщиками Последние годы сфера управления многоквартирными домами переживает определённую трансформацию. Достаточно частым явлением стали управляющие компании, обслуживающие дома конкретного застройщика. Вероятно, связано это с изменением самого подхода к строительству жилых комплексов. Теперь это не «свечки», возникающие в центре спального района, а полноценные микрорайоны с большим количеством инфраструктуры, требующей особого внимания. «Современные дома оснащены большим количеством инженерных систем и оборудования: системами вентиляции, пожарной сигнализации и пожарной безопасности, горячего водоснабжения и т.д. Управление этими процессами требует квалифицированных специалистов и технической подготовки, на чём мы сделали основной акцент в работе управляющей компании», – рассказывает учредитель и директор «УК ПРЕМЬЕР» Дмитрий Редозубов (см. интервью: «Дмитрий Редозубов: «Для нас важно выстроить максимально открытое и оперативное взаимодействие»). Взаимодействие управляющих компаний с застройщиком часто начинается еще на этапе проектирования дома. Задача УК на данном этапе – внесение предложений для застройщика и проектировщиков по оптимальному размещению части технических узлов, мест общего пользования (КУИ, почтовых ящиков, коммуникаций для интернета и домофонии и пр) и мест озеленения. Такие пожелания учитываются, поскольку они позволяют упростить процесс обслуживания объекта. Взаимодействие управляющей компании и застройщика имеет свои плюсы и на этапе ремонта квартир. Прежде всего, это удобно для собственников – при обнаружении каких-то недочётов после принятия объекта собственник может передать обращение по устранению строительных недочётов напрямую в УК, далее уже управляющая компания решает вопросы с застройщиком. «В первые месяцы работы нового жилого комплекса нередко возникают различные технические нюансы: где-то требуется донастройка инженерных систем, бывают и случаи нарушений со стороны собственников вследствие выполнения ремонтных работ – например, засоры канализации из-за строительного мусора и т.д. В таких случаях управляющая компания выполняет локальные задачи по устранению замечаний, в том числе в рамках гарантийных обязательств – по обращению жителей к застройщику. Наличие прямого взаимодействия между управляющей компанией и застройщиком позволяет оперативно решать вопросы и быстрее приводить дом к стабильному режиму эксплуатации», – поясняет заместитель директора УК «Верхний бульвар» по коммуникациям Лариса Береснева. По её словам, правильно распределить ответственность сторон за возникающие вопросы – одна из важных задач управляющей компании на данном этапе. Часть из них УК берет на себя, часть передает застройщику для исполнения в рамках гарантийных обязательств, какие-то устраняют собственники самостоятельно в случаях нарушений проектных решений дома при ремонте своих квартир. /%D1%83%D0%BA1.jpg) Управляющие компании выполняют также функции технического контроля. Как рассказывает соучредитель «УК СИТИ-ПАРК» Екатерина Редозубова, специалисты проверяют так называемые скрытые работы и выдают акты, необходимые для дальнейшего согласования перепланировок в архитектурных органах. Под «скрытыми работами» подразумевается прокладка электрических кабелей, устройство гидроизоляции и монтаж сантехнических коммуникаций – всё, что после завершения отделки становится недоступным для проверки. Причём, по её словам, такой подход позволяет заранее выявить возможные нарушения и значительно снижает риск аварийных ситуаций после заселения.Длительный процесс ремонта, по мнению собеседников, влияет на отношение собственников квартир к дому в целом. «В новостройках люди значительнее вовлечены в жизнь дома. Как правило, квартиру они покупают на собственные накопления или в ипотеку, затем проходят долгий и непростой этап ремонта, который может длиться несколько месяцев. После этого у людей формируется очень внимательное и ответственное отношение к дому: они активно интересуются благоустройством, чистотой подъездов и двора, обращают внимание на любые детали», – считает Дмитрий Редозубов. В связи с этим в перечень услуг для жилых комплексов УК включают дополнительные услуги, которые, как отмечает Лариса Береснева, связаны «с улучшением среды проживания», в частности, речь идёт о видеонаблюдении, домофонии, работе консьержа. Они включаются в договор управления только по решению общего собрания собственников и оплачиваются дополнительно. Повышенный интерес собственников к качеству обслуживания дома требует особой включенности управляющей компании. На сегодняшний день в большей степени коммуникации с собственниками осуществляются в домовых чатах в мессенджерах. Как рассказывает заместитель директора УК «Верхний бульвар» Лариса Береснева, сейчас компания ведёт коммуникации в 80 чатах и 4-х каналах. «Чаты удобны для оперативного общения с жителями, но информация там нередко теряется в потоке сообщений, а каналы позволяют системно донести информацию до жителей, структурировать её и обеспечивать постоянный доступ к ключевым сообщениям», — говорит она. В связи с большим количеством каналов связи в компании есть специальный сотрудник, отвечающий за коммуникации с жителями. Более креативным способом общения с жителями является организация праздничных мероприятий и конкурсов. Этой практики придерживаются все компании, с представителями которых пришлось общаться. Например, в компании «Верхний бульвар» – это празднование Нового года в каждом районе присутствия, проведение тематических детских праздников, а также совместные мероприятия с застройщиком в жилых комплексах по случаю начала или завершения строительства тех или иных объектов. В компании «УК ПРЕМЬЕР» каждое лето принято отмечать День соседей, а в Новогодние праздники «устраивать для маленьких жителей настоящую сказку с аниматорами и катанием на лошадке-пони». «Проведение таких праздников преследует не только развлекательную цель. Такие встречи с жителями помогают укреплять сообщество, знакомить соседей друг с другом, помогая тем самым создавать дружескую атмосферу в домах», – продолжает Лариса Береснева. По словам спикеров, такие праздники проводятся за счет управляющей компании, не на средства собственников квартир. Потребность в подрядчиках Организация работы управляющей компании строится на сочетании собственных сотрудников и подрядных организаций. Внутри компании обычно формируется базовая команда специалистов. «С первых дней в компании работают инженер, сантехник, электрик – это костяк команды, который обеспечивает техническую эксплуатацию домов. Среди инженерно-технических сотрудников текучки нет, люди работают стабильно и давно знают специфику объектов. В части линейного персонала – консьержей, уборщиков и дворников – бывает текучка, но это типично для нашей сферы. К сожалению, многими она воспринимается как «непрестижная», – делится учредитель и директор «УК ПРЕМЬЕР» Дмитрий Редозубов. Разделяет эту мысль и замдиректора по коммуникациям «Верхнего бульвара»: «Для обеспечения жизнедеятельности домов компания применяет современный принцип управления – есть штатные сотрудники (дворники, технички, электрики, слесари) и есть подрядчики, которые работают с УК на аутсорсинге». Некоторые виды сервиса требуют специального оборудования, лицензий, допусков и квалификации – например, обслуживание лифтов, противопожарных и вентиляционных систем, уборка снега механизированным способом. По словам Ларисы Бересневой, управляющие компании в более крупных городах все чаще отдают предпочтение выполнению работ на условиях аутсорсинга. «Мы изучали опыт Екатеринбурга, где система обслуживания домов через сторонние организации давно отработана. В УК Екатеринбурга в основном все представители рабочих специальностей (технички, слесари, электрики) работают на аутсорсинге», – говорит она, отмечая, что в Кемерове такая практика пока не имеет перспектив, поскольку рынок аутсорсинга в сфере коммунальных услуг пока недостаточно развит. Последнее время собственники жилых помещений переходят на прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями (РСО), чтобы исключить управляющие компании из цепочки оплаты услуг «собственник – УК – РСО». Данная схема позволяет избежать случаи возможного использования управляющими компаниями в своих целях средств РСО. «В управлении нашей компании есть дома в Новокузнецке, где действуют прямые договоры – это стандартная практика для этого города», – рассказывает замдиректора УК «Верхний бульвар». В этом случае управляющая компания собирает плату только за текущее содержание жилья. Для жителей это может быть не очень удобно, поскольку оплата всех платежей будет требовать посещения нескольких личных кабинетов. Да и заключить прямые договоры с каждым собственником – достаточно трудоемкий процесс для РСО: куда проще им заключить договор с управляющей компанией. Но это выбор собственников. Если прямые договоры не введены, УК выступает в роли исполнителя коммунальных услуг, осуществляет начисление и сбор платежей за коммунальные услуги, после чего обязана рассчитаться с РСО. В данном случае УК несёт определённые издержки. Например, она обязана своевременно перечислять средства – зачастую в полном объёме и в установленные сроки, даже если часть жителей ещё не внесла оплату. Это требует дополнительной работы с задолженностями и финансового планирования. Однако «УК ПРЕМЬЕР» всё равно придерживается данного варианта работы: «Жителям удобнее оплачивать все услуги в одном месте. Достаточно прийти в кассу или зайти в онлайн-банк, ввести лицевой счёт – и сразу увидеть итоговую сумму к оплате. Человек оплачивает один платёж, и вопрос решён». В Кемерово УК «Верхний бульвар» работает через расчетно-информационный центр (РИЦ), который собирает платежи с населения, а затем самостоятельно распределяет их между ресурсоснабжающими и специализированными организациями, работающими с УК на постоянной основе. Такая система позволяет сделать финансовые потоки более прозрачными: «Денежные средства у нас не аккумулируются, они сразу распределяются по назначению. Управляющая компания здесь выступает лишь как организационное звено и не участвует напрямую в движении денежных потоков». В то же время использование стороннего расчетного центра связано с дополнительными расходами: за сбор и распределение платежей взимается комиссия. Стоит сказать, что, несмотря на развитие онлайн-сервисов, физические офисы и кассы управляющих компаний остаются востребованными. По словам соучредителя «УК СИТИ-ПАРК» Екатерины Редозубовой, около трети жителей по-прежнему предпочитают оплачивать услуги лично. «Для многих, особенно представителей старшего поколения, важна возможность прийти в офис, передать показания приборов учёта, задать вопросы специалистам и получить консультацию», – отмечает она А вот компания «Верхний бульвар» считает, что многие услуги действительно стоило бы перенести в электронный формат: «Подобно практике в Екатеринбурге, где офисные кассы практически полностью исключены, мы тоже постепенно уходим от традиционного приёма документов и платежей, собственный паспортист сохраняется только для специальных случаев. Всё можно делать сегодня онлайн или через МФЦ». Современная управляющая компания выполняет значительно больше функций, чем просто обслуживание дома. Она становится связующим звеном между застройщиком, жителями и ресурсоснабжающими организациями, обеспечивает стабильную работу инженерных систем и комфортную среду проживания. В Кузбассе большинство повседневных работ по-прежнему выполняют штатные сотрудники УК, а подрядчиков привлекают для узкоспециализированных задач. Однако в крупных городах всё чаще используется аутсорсинг, и, по мнению экспертов, со временем этот подход может распространиться по всему региону – вместе с изменением стандартов строительства современных жилых комплексов. Анастасия Шукшина
|
Деловые новости[10 апреля] «Кузнецкинвестстрой» раскрыл очередную смену своего собственника Рынки/отраслиПоиск по сайту |
 |
|
© Бизнес-портал Кузбасса
Все права защищены
|
Идея проекта, информация об авторах
|
| Разработка сайта ‛ Студия Михаила Христосенко |
