|
|
Бизнес-портал КузбассаНовости, обзоры, рынки, аналитика,
|
|
|
|
|
| об изданииархив номеров еженедельникарекламаподпискаобратная связьчитатели о насфотогалереяАвант-ПЕРСОНАДоброе дело |  |
Новости компаний[28 апреля] Кузбассовцы стали активнее интересоваться творчеством Виктора Астафьева
Издательская группа «Авант»
Областной экономический еженедельник «Авант-ПАРТНЕР» |
Областной экономический еженедельник «Авант-ПАРТНЕР» № 23 от 23.11.2010
Несмотря на всё ещё плачевное положение строительной отрасли, объём введённого жилья в Кемеровской области, по заверению областных чиновников, и в этом году не опустится ниже 1 млн кв. метров. Однако «строительная гонка», как уже успел показать кризис, вовсе не гарантирует доступности жилья для покупателей. Насколько ожил спрос на недвижимость, какие способы его стимулирования показали свою эффективность, а какие – нет, и что ещё можно сделать в этом направлении, обсуждали 18 ноября застройщики, риэлторы и банкиры на заседании «круглого стола» в Кузбасской торгово-промышленной палате.
Как АИЖК удержало рынок
Одна из главнейших тенденций рынка недвижимости, которую невозможно не отметить, – это повышение роли на нём бюджетных средств. По информации Александра Шнитко, исполняющего обязанности начальника департамента строительства областной администрации, если раньше в общем объёме возводимого жилья основную долю занимало коммерческое строительство, то сейчас порядка 30% (или около 300 тыс. кв. метров) строится за счёт бюджетных ассигнований по государственным программам (государственного учреждения реструктуризации шахт - ГУРШ, переселения граждан из ветхого и аварийного жилья, переселения ветеранов Великой Отечественной войны).
По оценкам Александра Шнитко, если в докризисном 2008 году около 11 млрд рублей в рынок жилья инвестировали банки (не считая Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, АИЖК), то сейчас этот источник сократился до 2,7-3 млрд рублей. Доля АИЖК, напротив, увеличилась до 5-7 млрд. И тому были объективные причины, а именно, смягчение условий кредитования в АИЖК. Так, по данным Юлии Шматок, генерального директора АИЖК Кемеровской области, если в 2008 году процентная ставка АИЖК составляла 26%, то в течение 2009 года она опускалась 13(!) раз и в мае достигла своего минимума – 9,35%, в то время как до кризиса минимальная ставка не опускалась ниже 10,75%. Кроме того, в АИЖК сократился срок рассмотрения кредитной заявки (до трёх дней), и до 1% снизился размер комиссии за выдачу кредита. Как пояснила Юлия Шматок, совсем отменить комиссию у АИЖК нет возможности, поскольку у агентства нет иного источника дохода. В результате, если в 2008 году областное АИЖК выдало кредитов на общую сумму 1 млрд рублей, то уже за истёкший период 2010 года – на 1,1 млрд.
Сейчас, на фоне восстановления экономики, в конкурентную борьбу за свою долю ипотечного рынка уже вступили и банки, которые также вынуждены предлагать заёмщикам более привлекательные условия.
Ипотечные выводы
Как и в докризисный период, к рассмотрению банками принимается «серый» доход заёмщика. Правда, Александр Шнитко выразил сомнение в том, что многие работодатели готовы подтверждать «серую» зарплату своих сотрудников документально – ведь если информация просочится в налоговую службу, руководителю грозит административная или даже уголовная ответственность, однако присутствующие представители банков заверили, что работодатели подтверждают реальные размеры зарплат.
Также банки снижают процентные ставки, но, по мнению застройщиков и риэлторов, для стимулирования спроса на жильё ставки должны быть ещё ниже. Зато представители и банков, и АИЖК высказались однозначно против снижения размера первоначального взноса и уж тем более его полной отмены. «Среди наших дефолтных заёмщиков в основном те, кто взял ипотеку с 10%-ным первоначальным взносом, - заявила Юлия Шматок. – По моему глубокому убеждению, первоначальный взнос должен быть никак не менее 20%».
«С кредитами «без первоначального взноса» мы уже сталкивались, в результате по нашему банку ипотечная просрочка составляет сегодня 6,2% по области», - поддержал Юлию Шматок начальник отдела ипотечного кредитования Кузбасского филиала банка ВТБ-24 Сергей Скоробогатько.
Пока нечасто об этом говорят, однако серьёзным тормозом в развитии кредитования (в том числе и на перспективу) становятся кредитные истории, которые часть кредитоспособного населения успела испортить за два кризисных года. «В 2010 году мы отказали в выдаче кредитов по 14% заявкам, - рассказал Сергей Скоробогатько. - Из них в 80% случаях – по причине отрицательной кредитной истории, и только в 20% случаях – потому, что в заявке были указаны недостоверные факты и так далее». По мнению Ольги Лысенко, генерального директора агентства недвижимости «Риэлт-Сервис», такая политика банков несправедлива по отношению к потенциальным заёмщикам и 2009 год хорошо было бы вообще «вычеркнуть» из кредитных историй: «Да, многие попали в кризис в сложную ситуацию, а по чьей вине? Даже если человека не уволили, многие предприятия переводили сотрудников на неполный рабочий день, снижали зарплату, выдавали её с опозданием. А теперь человеку отказывают в кредите под тем предлогом, что у него плохая кредитная история! При этом мы знаем, что реструктуризация кредитов, которую предложили людям банки в качестве выхода из создавшегося положения, на практике загоняла заёмщиков в ещё худшую кабалу». «Если человека сократили по месту работы – хорошо, давайте посмотрим его трудовую книжку, действительно ли это так, - парировал Сергей Скоробогатько. - Но я каждый день слышу совсем другие истории о том, почему человек не выплатил предыдущие кредиты: «Я потерял купленный в кредит телефон и решил, что он мне больше не нужен», или «Купил в кредит бытовую технику, а там процент оказался очень большим, я решил, что банк меня обманул, решил дальше не выплачивать».
Для кого строят строители
Корректируют свою маркетинговую политику в связи с изменившимся спросом и застройщики. Так, большинство переходят в более экономичный класс, строят квартиры меньшей площади и, прежде всего, однокомнатные и двухкомнатные, которые быстрее всего продаются. «90% из 65 тыс. кв. метров жилья, которые мы сейчас строим, – это однокомнатные и двухкомнатные квартиры, - заметил управляющий директор Новокузнецкого ДСК им. А.В.Косилова Павел Панов. – И я порой с ужасом думаю, что же мы после себя потомкам оставим?! Когда-то жилищную проблему в нашей стране решали с помощью «хрущёвок», а теперь мы строим квартиры, которые когда-нибудь, наверное, назовут «путинками» или «медведевками». Когда же, наконец, люди смогут покупать себе достойное жильё?!».
Проблема реализации построенного пока ещё занимает центральное место. По оценкам Александра Шнитко, только в Новокузнецке простаивает порядка 700 квартир, при этом деньги у населения, как убеждены областные власти, есть. «В автосалонах сейчас очереди на автомобили, причём основные покупатели – это средний класс, приобретаются в основном модели от 500 тыс. рублей до миллиона, - посетовал Александр Шнитко. - На въезде в Новокузнецк несколько «живых» автосалонов, также не имеющих никаких проблем со сбытом». При том, что квартиры, в отличие от автомобилей, продаются гораздо медленнее, рынок пополняется вновь построенным жильём. «Хотя у нас далеко не все квартиры проданы с прошлых лет, мы ежегодно вводим ещё 65 тыс. кв. метров, потому что региону нужно ведь выполнять план по вводу жилья», - пояснил Павел Панов.
И всё же выяснять, что именно нужно покупателям, какие квартиры они готовы приобретать, застройщикам придётся. Хотя бы потому, что в следующем году, как выясняется, может сократиться число компаний, способных продавать жильё государству по госпрограммам. По информации Павла Панова, согласно определённым в этом году Министерством регионального развития параметрам жилья эконом-класса, высота потолков в таких квартирах должна быть 2,7 метром, а по этому параметру не проходят почти все домостроительные комбинаты: у них высота потолков 2,63-2,64 метра. А значит, из бюджетного финансирования на следующий год они могут попросту «выпасть».
Высота потолков сегодня имеет одно из ключевых значений не только для государства, но и для прочих покупателей. По словам генерального директора агентства недвижимости «Панацея» Натальи Корчугановой, при выборе квартиры люди сегодня большое внимание уделяют также окнам (в приоритете не пластиковые, а деревянные или хотя бы кашированные), лифту в доме и входным дверям – никто не хочет, въезжая в новую квартиру, «выдёргивать» уже установленные двери, покупать и устанавливать новые.
Ксения Сидорова
|
Деловые новости[27 апреля] Новый проект КРТ в Заводском районе Новокузнецка выставлен на торги за 35 млн рублей
Рынки/отраслиПоиск по сайту |
 |
|
© Бизнес-портал Кузбасса
Все права защищены
|
Идея проекта, информация об авторах
|
| Разработка сайта ‛ Студия Михаила Христосенко |
