Областной экономический еженедельник «Авант-ПАРТНЕР» № 8 от 04.08.2022

Как не потерять миллионы при строительстве: главные риски застройщика и как ими управлять?

Строительная отрасль является одной из самых зарегулированных. При этом ошибки при проведении изысканий, разработке проектной документации и дефекты строительства ежегодно отнимают у российских застройщиков до 10% от общего объёма работ. Это сотни миллиардов рублей. Из года в год растёт количество судебных разбирательств по вопросам качества строительства. Как правило, получить компенсацию понесенных убытков удаётся крайне редко, а если и удаётся, то это связано с долгими тяжбами и дополнительными издержками. «Авант-Партнёр» обратился к экспертам Центра содействия застройщикам за рекомендациями о том, как сократить строительные риски.

Марков Николай Николаевич, директор кузбасской компании «Центр содействия застройщикам»:

– Все основные риски в строительстве приходятся на ранние стадии проекта, до получения разрешения на строительство. Неправильно выбранная площадка и слабо проработанная архитектурно-планировочная концепция (мастер-план) – это дополнительные затраты при технологическом присоединении к инженерным сетям, приведении в соответствие с экологическими, санитарно-эпидемиологическими и противопожарными требованиями, а также многочисленные административные процедуры при отклонениях от градостроительной документации. Нам известны случаи, когда застройщик, потратив миллионы рублей на старте, был вынужден закрыть проект из-за того, что эти дополнительные затраты превысили экономическую выгоду от строительства объекта. Относительно недавний случай. Застройщик недостаточно хорошо изучил площадку, что привело к увеличению вложений в устройство фундаментов в разы выше запланированных в бизнес-плане. Кроме того, стоимость технических условий подключения к электричеству также оказалась выше ожидаемой. От строительства в итоге отказались, но затраты на аренду земли, проектирование, охрану площадки и другие издержки составили почти 5 млн руб.

Ещё один принципиально важный момент – выбор проектных и подрядных организаций, заключение с ними юридически корректных договоров. По нашей практике можем сказать, что единственно правильное решение избежать рисков на ранней стадии – это организация полноценной службы заказчика с самого начала реализации проекта. Если говорить о расходах на содержание такой службы, то они чётко определены в соответствии с рекомендациями Минстроя России (приказ №297/пр от 02.06.2020 г).

Вяткин Юрий Михайлович, главный инженер «Центра содействия застройщикам»:

– Самые большие по размеру убытки во время строительства чаще всего приносят ошибки при выполнении монолитных железобетонных работ (ошибки при разбивке осей и геометрической привязке, нарушение технологии бетонирования, дефекты опалубки). На втором месте – применение некачественных материалов (бетон, асфальт, гидроизоляция, штучные материалы). Третье место разделяют обратная засыпка (земляные работы) с послойным уплотнением и кровельные работы. Поэтому мы всегда советуем своим клиентам не экономить на независимом лабораторном контроле. Также в любой профессиональной службе заказчика в обязательном порядке есть опытный геодезист. Требуйте от специалистов строительного контроля проверки всех процессов по технологическим картам. Это чек-листы для всех основных процессов на строительной площадке. Все современные компании для фиксации выявленных дефектов сейчас пользуются цифровыми сервисами. Мы, например, – платформой PlanRadar. Её используют для работы на 25 тысячах строительных объектов по всему миру. Такое программное обеспечение помогает нам контролировать качество работ внутри компании, а заказчику видеть результат в реальном времени и иметь полную картину о ходе строительства.

Крупенкова Ольга Олеговна, начальник отдела негосударственной экспертизы проектной документации «Центра содействия застройщикам»:

– С 2014 года мы выдали 168 заключений негосударственной экспертизы проектной документации и точно понимаем, что сэкономили заказчикам существенно больше денег, чем они заплатили за экспертизу за счёт устранения ошибок на стадии проектирования и оптимизации проектных решений. Не готова озвучить точную сумму, но речь идёт о сотнях миллионов рублей, сэкономленных застройщиками. Каждый раз в этих случаях мы начинали работать ещё на этапе проектирования.

Есть риски и при выборе самой проектной организации. К сожалению, на рынке есть компании, которые игнорируют экспертное мнение, сильно затягивают исправление ошибок, или вовсе пытаются привлечь заказчика в качестве арбитра в технических спорах. И если только заказчик берёт на себя роль судьи, в этот момент экспертиза по сути теряет свой смысл. И наоборот – с профессиональными проектировщиками мы всегда находим решение, проводя оперативные техсоветы. Ключевой момент в том, чтобы и эксперты и проектировщики находились в одном часовом поясе и имели возможность оперативной связи.

Кальченко Виола Алексеевна, заместитель директора «Центра содействия застройщикам»:

– Ещё одна причина финансовых потерь застройщиков – неполное понимание юридической специфики. Зачастую клиентов в судах представляют юристы общей практики, а многие детали лежат глубоко в технической плоскости. Здесь нужна экспертность другого уровня – юрист или адвокат должен работать в одной связке с техническими специалистами, имеющими высокую квалификацию и, главное, большой практический опыт. Также справедливость судебного решения сильно зависит от качества первоначального договора и качества документооборота в период строительства. Обязательное и своевременное ведение всей исполнительной документации, визирование протоколов совещаний, контроль за выполнением гарантийных обязательств – это то, чем нужно заниматься каждый день. Подрядная организация, которая не может обеспечить гарантийных обязательств, всегда избежит ответственности через банкротство. Это очень сложный момент с точки зрения права. Мы проанализировали судебную практику по стране. Более 70% судебных решений – в пользу застройщиков, но при этом много (минимум четверть) проигравших подрядчиков просто уходит в банкротство и никак не компенсирует убытки. Поэтому если говорить о снижении рисков в строительстве, то, в первую очередь, это ставка на надёжных участников рынка и отказ от стратегии тотальной экономии, которая, как показывает практика, всегда оборачивается лишь финансовыми потерями.

Коллектив ООО «Центр содействия застройщикам» поздравляет представителей строительной отрасли С ДНЁМ СТРОИТЕЛЯ!