|
|
Бизнес-портал КузбассаНовости, обзоры, рынки, аналитика,
|
|
|
|
|
| об изданииархив номеров журналарекламаподпискаобратная связьчитатели о насАвант-ПЕРСОНАДоброе дело |  |
Новости компаний[26 апреля] МегаФон создал интеллектуальную логистическую систему для промышленных гигантов страны
Издательская группа «Авант»
Областной экономический еженедельник «Авант-ПАРТНЕР» |
Авант-ПАРТНЕР РЕЙТИНГ № 3 от 25.08.2014
Проблемы в экономике задали две противоположные тенденции на региональном рынке коммерческой недвижимости: с одной стороны, валютные колебания мотивировали бизнес найти более надёжный способ сохранения сбережений, а им традиционно выступает недвижимость. С другой – снижение доходов бизнеса и простых потребителей не способствует появлению спроса на крупные проекты. Разумеется, продолжается реализация тех, которые уже были начаты ранее и их невыгодно приостанавливать.
Попытка стать гостеприимнее
До сих пор Кемеровская область отставала от своих соседей по Сибирскому федеральному округу по темпам развития отельного бизнеса. Но в ближайшие годы международные отельные брэнды появятся наконец и в Кузбассе – в Новокузнецке достраивается «Park Inn Novokuznetsk», в Кемерове готовится строительство отеля Courtyard by Marriott – он откроется к концу 2017 года. По словам Дмитрия Соколова, генерального директора компании ООО «Капитал-Инвест» (девелопер проекта), отель Courtyard by Marriott будет построен в составе многофункционального комплекса «Шервуд» на пересечении проспекта Ленина и улицы Пролетарской, на территории бывшей швейной фабрики «Томь». Категория отеля – «3 звезды», вместимость – 150 номеров. С компаний Marriott Hotels International Ltd заключён основной договор и получено техническое задание по дизайну и отделке помещений отеля. Согласно договору, управлять гостиницей будет сама компания Marriott. Из 35 тыс. кв. метров 10-этажного многофункционального комплекса «Шервуд» на отель придётся 10 тыс. кв. метров. Также в «Шервуде» будет бизнес-центр (БЦ), торговые помещения и двухуровневая подземная парковка. «Вписать в проект гостиницу мы решили из нескольких соображений – во-первых, это престижно, в городе до сих пор нет ни одного международного гостиничного бренда; во-вторых, отель потребляет минимум машиномест на парковке – не более 20», – рассказывает Дмитрий Соколов. Земельный участок площадью 7,5 тыс. кв. метров компания приобрела в собственность. Объём инвестиций в проект составит 1,5 млрд рублей. Уже в августе компания рассчитывает получить разрешение на строительство и начать подготовку к строительству. Срок строительства составит 3 года. В октябре 2015 года ожидается открытие «Park Inn Novokuznetsk». Напомним, реализация этого проекта началась осенью 2012 года, изначально ввести в эксплуатацию отель планировалось уже в 2014 году. Но, как пояснил генеральный директор ООО «Отель-Н-Капитал» (инвестор и застройщик проекта) Роман Говор, во время свайных работ в земле была обнаружена старая насосная станция, что потребовало проведения дополнительной экспертизы и внесения изменений в проект фундамента здания. В настоящее время в отеле уже ведутся отделочные работы. Общая площадь 9-этажного здания (плюс цокольный этаж) – 21 тыс. кв. метров, в том числе 6 тыс. кв. метров – Дворец бракосочетаний, остальные 15 тыс. кв. метров – отель уровня «4 звезды» на 175 номеров и ресторан. Управлять отелем «Park Inn Novokuznetsk» будет компания Rezidor, один из мировых лидеров отельного бизнеса и собственник бренда Park Inn. Общий объём инвестиций в проект составит 2 млрд рублей. Средняя стоимость номеров будет 4,8 тыс. рублей, ожидаемый срок окупаемости проекта – 7,5 лет. Оценивая актуальность этих проектов, эксперты отмечают, что Новокузнецку крупный отель действительно остро необходим – дефицит номерного фонда уже сегодня приводит к тому, что в крупнейшем городе региона не всем гостям международного угольного форума «Уголь России и Майнинг» удаётся разместиться. В Кемерове положение дел на рынке гостиничных услуг не столь однозначно. По оценке генерального директора отеля «Кристалл» Сергея Эрфурта, с вводом в эксплуатацию в конце 2012 года бизнес-отеля «Олимп-Плаза» на 66 номеров соотношение спроса и предложения стабилизировалось, и рынок гостиничных услуг в городе уже насыщен. Приход на рынок международного отельного бренда – конечно, событие знаковое, но с открытием Courtyard by Marriott, прогнозирует Сергей Эрфурт, придётся потесниться другим игрокам. Открытым остаётся вопрос, стоит ли ожидать интереса к Кузбассу со стороны других отельных брендов в обозримом будущем. «В случае, если кризисные явления в экономике прекратятся, спрос на гостиничные услуги вновь начнёт расти на 5-10% в год, – комментирует Сергей Эрфурт. – Но если в регион придут новые отельные сети – ситуация может приблизиться к новосибирской, где уже сейчас наблюдается избыток предложения и, как следствие, демпинг. В этих условиях сроки окупаемости, и без того длинные в гостиничном бизнесе, увеличатся, что снизит его привлекательность для инвесторов. С другой стороны, для иностранных инвестиций стоимостью всего 3-4% годовых, вопрос окупаемости не стоит вообще – они приходят на российский рынок не столько за прибылью, сколько с целью занять нишу на рынке. Но показательно, что Marriott анонсировал в Кемерове отель уровня 3 звезды, а не 4». Торговля без эйфории
Как и было обещано, в июле в Кемерове вместо сгоревшего в январе мебельного центра «Панорама» открылся торгово-выставочный комплекс (ТВК) «СИТИ ДОМ». На сегодняшний день это один из крупнейших в Сибирском регионе специализированных торгово-выставочных комплексов по продаже мебели и товаров для дома. По словам соинвестора проекта Василия Бочкарёва, объём инвестиций в него составил 1 млрд рублей, предполагаемый срок окупаемости – 7 лет. Основным инвестором «СИТИ ДОМа Кемерово» выступил Владимир Новиков, генеральный директор компании «Мебельторг», управлявшей сгоревшей «Панорамой». Общая площадь нового трёхэтажного ТВК составляет 33 тыс. кв. метра, в нём расположились более 100 арендаторов. Тем временем, как сообщил «Авант-ПАРТНЕРу» Владимир Новиков, разбор остатков «Панорамы» уже начался, он будет продолжаться ближайшие пять месяцев. В будущем на этом месте планируется построить новый торговый центр, но его формат инвестор пока не определил. Схожих с «СИТИ ДОМом» по масштабам проектов в области торговой недвижимости в Кемерове пока нет. Из реализуемых можно отметить строительство второй очереди торгово-развлекательного комплекса (ТРК) «Променад-3». По данным компании «Промстрой» (застройщик объекта), объект будет завершён в октябре 2015 года. Общая площадь отдельно стоящего четырёхэтажного здания 4 тыс. кв. метров, объём инвестиций в проект составит 200 млн рублей. Однако, раньше пристройки к «Променаду-3» на рынок торговой недвижимости Кемерова обещает выйти простаивающий с 2009 года торгово-развлекательный центр на Тухачевского 56, имевший при строительстве наименование «Гранд-Сити». Брокером и совладельцем здания с этого года выступает московская компания Base Property Group (BPG). На ее сайте уже объявлено, что пуск ТРЦ состоится в первом квартале 2015 года. Состав будущих арендаторов центра пока не объявлен, указано лишь в нём будут работать продовольственный гипермаркет, супермаркеты бытовой техники, товаров для детей и спортивных товаров, кинотеатр на 7 залов, детский развлекательный комплекс. По слухам на рынке, именно в этом ТРЦ начнёт работать в Кузбассе гипермаркет французской сети Auchan. Известно также, что старое наименование объекта его брокер не использует. Как будет называться ТРЦ тоже пока неясно. Конкуренцию дополнению к «Променаду-3» и торговому центру на Тухачевского может стать застройка на участке возле торгового центра «Я» по проспекту Кузнецкий – на месте бывшего электромеханического завода. По информации участников рынка, там строится второй на территории города гипермаркет петербургского ритейлера «Лента» (по другим данным вторая «Лента» будет построена всё же в другом месте – по улице Баумана в районе «Южный», напротив областной ГИБДД). Как отмечает директор агентства коммерческой недвижимости «Жильцов и партнёры», Николай Жильцов, «ТЦ «Я» находится в одном из лучших мест в городе, открытие рядом других объектов торговли создаст усиливающий синергетический эффект». Отметим, что в городе ждут своего часа и другие многообещающие площадки. Так, весной крупнейшая в России розничная сеть «Магнит» приобрела у «Самарского делового мира» крупный земельный участок в 4 га в областном центре, на пересечении проспекта Октябрьский и улицы Терешковой. Известно, что этот участок искал своего покупателя довольно долго, и цена на него даже для такого выигрышного места, по оценкам участников рынка, была довольно высока – в районе 500 млн рублей. Сумму сделки и планы относительно площадки «Магнит» не комментировал. По мнению Николая Жильцова, на данном участке компания будет строить крупный торгово-развлекательный центр (ТРЦ) – возможно, даже крупнее заявленного в Новокузнецке московским девелопером «РосЕвроДевелопмент» ТРЦ «Планета» общей площадью в 150 тыс. кв. метров и ценой в 7 млрд рублей. «Просто магазин строить на этом месте «Магниту» будет невыгодно: слишком уж «золотая» по цене там получилась земля», – поясняет эксперт. Пока же приход «Магнита» в регион ограничился открытием 7 супермаркетов – по два в Кемерове, Новокузнецке и Юрге, и одного – в Тайге. Неопределённой остаётся судьба земельного участка, на котором до 2007 года располагался завод «Химволокно». Её покупателями выступали и турецкая компания «Ренессанс Девелопмент», и российская «РосЕвроДевелопмент». Последняя планировала построить на этом месте ТРЦ супер-регионального формата «Планета». Но, по информации участников рынка, сделка до сих пор не закрыта. По мнению Николая Жильцова, на фоне неблагоприятных экономических тенденций в стране в ближайшее время анонсирования новых крупных проектов ждать не стоит. В любом случае ситуация требует более детальной проработки проектов. «Сегодня нет эйфории 2007 года, когда многие торговые центры строились просто в расчёте на то, что какие-нибудь арендаторы всё равно найдутся, – характеризует сложившуюся ситуацию на рынке коммерческой недвижимости предприниматель и инвестор Василий Бочкарёв. – Сегодня, прежде всего, важна концепция». «Сейчас наступило время крупных федеральных сетей – «Магнита», «Ленты», «Окей», – комментирует директор инвестиционно-финансовой компании «Мера» Андрей Клепиков. – Они будут основными двигателями рынка торговли Кемерово и открытие гипермаркетов, безусловно, основное направление развития торговой недвижимости. Торговый центр без якорного арендатора сейчас бесперспективен». Офисы справляют новоселье
За последние годы в Кемерово было построено немало новых бизнес-центров, в работе у застройщиков ещё несколько проектов. Эксперты по-разному оценивают их значимость в развитии рынка. Так, Андрей Клепиков отмечает, что «новые бизнес-центры качественно повышают уровень офисной недвижимости Кемерово. Начиная с «Маяк-Плазы», Кемерово приобретает новые, изначально спроектированные под потребности бизнесменов помещения. Дальше уровень предложения будет расти: компания «Промстрой» в ближайшее время предложит новый бизнес-центр класса В+ «Старый центр», а компания «RED» анонсирует начало строительства бизнес-центра класса В+ «Шервуд» на пересечении проспекта Ленина и улицы Дзержинского («сама компания «RED» позиционирует свой новый проект в категории А», – прим. «А.-П.»). По мнению Андрея Клепикова, два этих здания призваны привнести новизну в архитектурный облик центра города и изменить представление кемеровчан о том, каким должно быть офисное здание: уровень отделки помещений общего пользования, парковка, системы кондиционирования и вентиляции, лифты, обслуживание, инфраструктура здания. Кроме того, компания «Промстрой» достраивает бизнес-центр возле гостиницы «Кристалл», завершается строительство офисного здания на улице Дзержинского, можно ещё упомянуть достраиваемые реконструированные объекты в районе кольца по проспекту Советскому у завода «Токем». Николай Жильцов более скептически оценивает уровень новых бизнес-центров, отмечая недостаток машиномест на парковках, недостаточно большие окна, что ухудшает естественную освещённость в кабинетах, и недостаточно развитую инфраструктуру сопутствующих услуг для бизнеса. Однако, несомненно, кемеровскому рынку офисной недвижимости ещё есть куда развиваться. Уже сама постройка новых зданий изначально под размещение офисов – значительное продвижение вперёд от переоборудованных общежитий и им подобных объектов, которые до сих пор замещали местным предпринимателям бизнес-центры и продолжают ими оставаться. Следующий этап развития – массовый переезд бизнеса в новые объекты. «Многие не спешат переезжать из административных зданий, оставшихся с советских времён, хотя и стоимость аренды там вовсе не низкая, от 500 до 800 рублей за 1 кв. метр, не намного дороже можно снять офис в «Маяк-Плазе», – комментирует Дмитрий Соколов. – Думаю, причина в том, что в новых зданиях стараются площади делать обширные. Люди к этому ещё не готовы. 80% арендаторов требуются кабинеты маленькой «нарезки», 15-20 кв. метров. И старые здания этому требованию отвечают. Также арендаторам удобно в центре города и чтобы были парковочные места – эти факторы сейчас в приоритете, остальное по остаточному принципу». Ключевой проблемой кузбасского рынка офисной недвижимости Николай Жильцов называет не слишком удачное географическое положение, из-за чего регион представляет недостаточный интерес для федеральных игроков, способных ввести объекты по-настоящему высокого класса. Для сравнения Николай Жильцов приводит Новосибирск: «Город, который по-настоящему насыщен качественной офисной недвижимостью – это Новосибирск. Туда зашли федеральные девелоперы и построили по-настоящему классные бизнес-центры: здания из стекла и бетона, окна «в пол», свободная планировка. В Кемерове нет застройщика, способного построить бизнес-центр класса А. И архитекторов таких нет. Кемерово – это географический тупик. У Новосибирска, конечно, совсем иные географические характеристики – крупнейший транспортный узел, из Новосибирска улететь можно практически в любую точку мира, поэтому и трафик там другой». Возвращаясь к кемеровскому рынку офисной недвижимости, эксперт называет такую её особенность, как наличие у бизнес-центров, как правило, большого количества собственников – здания распродаются этажами и отдельными помещениями уже на этапе строительства. Это также следствие отсутствия на рынке крупных игроков и помеха для введения единых стандартов ценообразования и управления недвижимостью. Вопрос потребности рынка в новых офисных зданиях также остаётся открытым. «Рынку не хватает любых качественных новых проектов, так как он ещё не столь насыщен, как в других крупных городах Сибирского федерального округа, – уверен Андрей Клепиков. – Но и это лишь вопрос времени, так как строится и анонсируется довольно много новых объектов коммерческой недвижимости». Генеральный директор ООО «Програнд» Евгений Мордовин, напротив, уверен, что «рынок уже насыщен офисной недвижимостью, и если строить, то либо под конкретного крупного арендатора, либо это должен быть по-настоящему уникальный объект. Найти офисное помещение площадью 50-100 кв. метров сегодня в Кемерове не проблема. 1 тыс. кв. метров – это уже сложно, 2 тыс. кв. метров – просто нереально, на рынке таких предложений нет». Практически все эксперты отмечают, что, несмотря на неблагоприятные экономические тенденции, есть компании, готовые из представительских соображений переехать в помещения более высокого класса. Среди них не только финансовые организации федерального масштаба, банки и страховые компании, но и, к примеру, местные угольные компании. «Но это не устойчивый сформированный спрос, таких клиентов надо искать», – добавляет Евгений Мордовин. В целом участники рынка отмечают снижение платёжеспособности бизнеса – немало организаций переезжает в помещения меньшей площади, сокращает количество занимаемых кабинетов. Причём это характерно не только для офисной, но и для торговой недвижимости, последний пример – сокращение занимаемой площади супермаркетом «Континент Вкуса». Дмитрий Соколов говорит о задержках арендной платой. Несмотря на это, некоторые эксперты прогнозируют увеличение стоимости аренды в самом ближайшем будущем в связи с ростом налоговой нагрузки: как известно, с 2015 года должны будут платить налог на имущество организации, применяющие упрощенную систему налогообложения.
|
Деловые новости[27 апреля] Новый проект КРТ в Заводском районе Новокузнецка выставлен на торги за 35 млн рублей
Рынки/отраслиПоиск по сайту |
 |
|
© Бизнес-портал Кузбасса
Все права защищены
|
Идея проекта, информация об авторах
|
| Разработка сайта ‛ Студия Михаила Христосенко |
